住宅金融支援機構は、この秋に【フラット35】利用者に対して、中古住宅融資の使い勝手向上や「フラットすまい・るポイント」の開始などを予定している。現状の【フラット35】の状況や秋からどんな点が変わるのかについて、詳しく見ていこう。

【今週の住活トピック】
【フラット35】中古住宅融資で、簡易なリフォームの工事費用をまとめて融資可能に／住宅金融支援機構
【フラット35】「新サービスで物価高での住宅取得を応援『フラットすまい・るポイント』」を開始／住宅金融支援機構

【フラット35】の金利は上がるものの、変動金利型が金利上昇局面に入り利用者が増加？

最初に、【フラット35】についておさらいしておこう。【フラット35】とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している住宅ローンで、返済期間中に金利が変わらない、全期間固定金利型。借りる際の窓口となる提携先の民間金融機関によって、適用される金利や融資手数料が異なる。また、公的機関が関わっているローンなので、一定の品質が確保されていると認められた住宅でないと、借りることはできない。

現在、【フラット35】は、市場の長期金利の上昇を受けて、適用される金利がじわじわ上昇している。8月の適用金利は、取扱金融機関が提供する最も多い金利（最頻金利）で年3.29％（融資率9割以下・借入期間21年～35年）になり、2017年に現行制度となって以来の最高金利を更新した。

一方で、民間の変動金利型の住宅ローンの金利も、日本銀行の度重なる利上げを受けて、優遇される適用金利が低金利時代はおおむね0.5％前後だったものが、いまでは1％台前半まで上昇している。

また、【フラット35】の利用者数を見ていくと、2026年4月～6月分の申請戸数や実績戸数（該当期間に融資が実行された戸数）は、対前年同期比で14.6％増（申請戸数）、24.3％増（実績戸数）と大きく増加している。これまでは変動金利型を選ぶ人が大半だったが、変動金利型が上昇局面に完全に移行したことで、全期間固定型の【フラット35】の利用者が増加していた。

そんななか、この秋から【フラット35】の制度が少し変わることが公表された。どう変わるのか、次から詳しく見ていこう。

【2026年9月～】中古住宅融資が使いやすくなる！

中古マンションや中古一戸建てを購入する際には、リフォームをしたうえで入居する場合も多い。その際に、住宅ローンを中古住宅の購入費用とリフォーム費用を合わせて借りたいという人もいる。【フラット35】では、一定の要件を満たすリフォームを実施する場合に、【フラット35】リノベ（リフォーム一体タイプ）を利用することができるが、簡易なリフォームではその対象とはならない。

2026年9月1日以降の資金実行分からは、簡易なリフォーム工事費用についてもまとめて【フラット35】を利用することができるようになる。中古融資の対象となる住宅が【フラット35】の基準を満たしていることに加え、リフォーム工事によって性能が変わらないこと、柱位置の変更、間取り変更、床面積の増減、断熱材の交換などの大掛かりなリフォーム工事ではない簡易な工事であること、などの条件を満たす必要がある。

出典：住宅金融支援機構「【フラット35】中古住宅融資が使いやすくなります！」より転載

【2026年10月～】最大15万ポイントになる「フラットすまい・るポイント」

「物価高や金利上昇に伴い、住宅取得環境が厳しさを増すなかで、住宅取得を応援する」という目的で、2026年10月1日以降に【フラット35】を借り入れた人に対して、楽天ポイントが進呈されるのが「フラットすまい・るポイント」サービスだ。

進呈されるポイントは、「ご利用ありがとう特典」と「お子さまご誕生特典」の2つ。「ご利用ありがとう特典」は、借入金額に応じて2000ポイント～15万ポイントが進呈される。

出典：住宅金融支援機構「【フラット35】新サービスで物価高での住宅取得を応援『フラットすまい・るポイント』」より転載

また、10月1日以降に借り入れた後で、子どもが誕生した場合に、「お子さまご誕生特典」として2万ポイントが進呈される。

なお、以上の特典には予算金額があり、「2026年度中の借り入れ」「2026年度中の子どもの誕生」などに限定される。年度途中でも予算枠に達した場合は、サービス終了となる。2027年度については、現時点では未定ということだ。

さて、長期に金利を固定するタイプも短期間で金利が変動するタイプも、金利は当面上昇する見込みだ。金利上昇を考慮して、どの金利タイプを選ぶかの判断が難しい環境になっている。自分が取得する住宅はどういったローンが利用できる住宅か、自分たちの家計やライフプランからはどんな資金計画が適しているかを、慎重に検討して最適解を見つける必要があるだろう。その結論が【フラット35】ならよいのだが、くれぐれも単にポイントがもらえるというだけで選ぶことのないようにしてほしい。

●関連サイト
住宅金融支援機構「【フラット35】中古住宅融資が使いやすくなります！」
住宅金融支援機構【フラット35】新サービスで物価高での住宅取得を応援「フラットすまい・るポイント」
住宅金融支援機構「【フラット35】の申請戸数等について （2026年4月～6月分）」

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